✅Como valorar una vivienda en 2022 | Asociacion Inmobiliaria▶️

hola mi nombre es josé no quiero venderte nada vale mira cuando yo empecé en el sector inmobiliario hace más de 20 años empecé a desarrollar un sistema que me permitió ganar dinero aquí ahora en este vídeo tutorial voy a ofrecerte el que aprendas completamente gratis como yo valoro un inmueble como argumento al propietario para que rebaje el precio y además de qué manera yo creo que es el precio final en el que se va a vender y puedo realizar un buen embudo de ventas haciendo una inversión publicitaria sabiendo que no hago las cosas a fe ciega te recomiendo que entres en la web hacia la trini mobiliaria aquí nos conocerás nuestra presentación objetivos contenidos salidas profesionales metodología el diploma que puedes obtener con el curso que hagas prácticas y opiniones de alumnos aquí se habla sobre mí aquí tienes como asociarte pero ya te digo que el mejor diploma que te voy a dar es el primer billete que ganarás cuando realices una operación gracias a la formación que yo te aportó este es mi teléfono directo para que puedas acceder y este es el correo al que puedes contactar puedes chatear me sin compromiso pedir precio aquí están las redes sociales y aquí está nuestro canal de youtube en el que ya somos miles y miles y miles de miembros y con más de 700 30 vídeos respuestas ovidio cursos que van a dar salida preguntas que pueda tener cualquier profesional inmobiliario que le va a ayudar a salir del apuro ya aprender a sobrevivir con este digno oficio como ves el ranking de dificultad para salir en primeros puestos es muy complicado en youtube y estamos en primeros puestos porque tenemos 730 vídeos de alta calidad en el cual sí que te digo que te recomiendo que subas el volumen para que puedas escuchar mejor este vídeo o que te pongas unos cascos y ahora comenzamos comenzamos con con algo muy importante que tienes que entender que es el ejemplo de la valoración de un inmueble un ejemplo es cuatro herederos venden una vivienda la ubicación está en calle cardenal ven yo número 77 en la primera planta en la puerta 3 con el código postal 46 920 de la localidad de mislata en la provincia de valència en el país de españa en europa lo primero que tienes que tener para valorar un inmueble es su ubicación exacta planta altura código postal localidad provincia país continente planeta sistema solar galaxia y cúmulo de galaxias y lo segundo la descripción del inmueble esta vivienda tiene 90 metros según los propietarios 4 dormitorios 2 dormitorios son interiores y 2 exteriores además uno de los dos exteriores incluye un balcón a la calle tiene dos baños un comedor que tiene otro balcón a la calle una cocina con terraza interior además tiene un garaje así de simple acabas de ponerte en situación de que una ficha tan sencilla como propietarios cuatro herederos que venden una vivienda de cuatro dormitorios con ascensor que está en en mislata muy bien es lo primero que yo hago no sé lo que yo hago es irme a el catastro no te preocupes por los enlaces porque aquí en este pdf están los enlaces para acceder al catastro para acceder a cómo saber el precio del metro cuadrado de una vivienda en una localidad y al ayuntamiento de españa para que puedas encontrar los ayuntamientos así como las respuestas a cómo rebajar el precio a la parte propietaria y qué haces no trabaja en el precio así que ahora que te abierto boca querrá seguir viendo el vídeo muy bien lo primero que hacemos al catastro y pongo en la provincia pues pongo la provincia de valencia que es donde está la vivienda en el municipio y en el municipio como mislata vale que es donde está la vivienda en la calle cardenal benlloch en el número 77 en la primera planta en la puerta 3 y pulso datos [Aplausos] y entonces lo primero que hago con todo el sentido del mundo es hacer un pantallazo a esto porque porque de esta forma tengo la información entonces un pantallazo y aquí en conclusiones le añado de un catastro virtual el pantallazo muy bien con mucho el pantallazo de pulsado control imprimir en mi portátil y hace una foto del monitor y después me he ido al word y he puesto botón derecho pegar eso es un pantallazo perfecto ahora con estos tres puntitos podrás ampliar para poder ver mejor el zoom de la web podrás ampliar mucho o disminuir yo como ves lo tengo en el cien por cien para que no me mareé muy bien ya tengo la referencia catastral del inmueble tengo la dirección y verificó que es la misma cardenal ennio 77 primera planta en la puerta 3 en el 46 920 de mislata valencia veo que es de clase urbano es decir que está en una urbanización una organización es un pueblo es un barrio es una ciudad es un sitio donde alcantarillado alumbrado y ayuntamiento lo tienes claro alumbrado alcantarillado y alumbramiento una urbanización que tenga alumbrado y no tenga alcantarillado no tendrá suelo urbano tendrá suelo urbano rústico por lo tanto habrán algunas viviendas que sí tengan suelo urbano y otras que tengan suelo rústico pues si es sub rústico el precio bajará y si es urbano el precio subirá porque porque es de uso residencial lo ves aquí es decir hay residencias en una urbanización donde hay personas comercios y sobre todo alcantarillado y luz y tiene 95 metros ya de momento a mí me dijeron que tenía 90 está este este heredero que representa a los otros cuatro herederos así que aquí ya esto es karma de acuerdo esto ya vamos a poner que tienen 95 metros construidos porque me lo está diciendo me lo está informando el propio catastro superficie construida a 95 metros año de construcción 1985 por lo tanto aquí añadiremos vale año de construcción 1985 que si ahora estamos en 2022 pues por consiguiente ya te anticipo que yo voy a usar hasta la calculadora que es lo que te recomiendo que hagas así que voy a restar 2022 a 1985 2022 - 1985 y sé que tiene 37 años en la finca finca barra edificio tiene 37 años años de antigüedad vale esto me servirá para hacer las conclusiones que añadiremos aquí que es para bajar el precio pues decirle que esta vivienda no es nueva muy bien ahora vemos que esta vivienda está en una parcela es decir en un edificio que hace una especie de cruz lo ves aquí vale esta parcela este trozo de terreno tiene 467 metros y el inmueble esta vivienda de los 467 metros tiene una participación del 3 con 60 por ciento quiere decir que de 467 tiene a partir del 36 % esos son 16 metros le corresponden a esta vivienda del solar así que le ponemos aquí le añadimos de los de los 467 metros que tiene el solar donde está edificada la finca barra edificio a la puerta 3 le corresponden el 36 por ciento de participación o lo que es lo mismo qué son 16 metros cuadrados qué es lo que verá el tasador y le añadirá el valor correctivo de la vivienda muy bien está en la escalera 1 en la planta 1 en la puerta 3 date cuenta de que ya te está diciendo que tiene 88 metros útiles y de elementos comunes de corresponden 7 así que volvemos aquí y aquí repartimos estos 95 metros construidos en 88 metros que le corresponden al inmueble 7 metros que son de elementos comunes que le corresponden al inmueble y la suma pues suma 95 o sea que el inmueble no tenía 90 no tenía 90 tenía 88 metros 2 metros menos hay que añadirle los 7 metros que tiene de elementos comunes y hay que añadirle en la valoración los 16 metros que me corresponden del solar donde está edificado el edificio y eso hay que tenerlo claro además añadiremos tiene ascensor portero electrónico no de personas y terraza comunitaria y ya está hemos hecho estas averiguaciones que son muy importantes de acuerdo mucho porque sin estas averiguaciones vamos mal así que vamos guardando vale así que todo esto lo hemos visto también podríamos ver la consulta descriptiva pulsando aquí pero no merece la pena meterse ya en datos de este tipo aunque te los voy a enseñar porque son interesantes que tú le puedas explicar esto al propietario de acuerdo esto es interesante entonces aquí en la consulta descriptiva lo que vas a ver pues la la certificación de dónde está referente a la calle y a la actuación en plan no vale pues te está diciendo que está aquí que esta es la cardenal benlloch que da a la calle alto palancia porque esto es una orientación norte como la copa de un pino y aquí te está diciendo 95 metros repartidos en 88 útiles y 7 elementos comunes con un residencial del 85 y la parcela tiene varios inmuebles divididos horizontalmente es decir para arriba para no adosada mente quesería verticalmente como los adosado no estos son viviendas una encima de la otra muy bien y ahora te está diciendo la escala que es 1 1000 y te dice que no es una certificación catastral pero sí que está hecho el 17 de mayo qué es lo que le puedes aportar a las arcas 17 de mayo y que la de media catastral corresponde a ese inmueble así que este pdf lo añadiremos en conclusiones aquí vale certificación catastral objetiva o lo que es lo mismo nadie en este caso no es una certificación catastral como dice pero sí es una verificación entonces le llamaremos verificación catastral objetiva objetiva por qué es el propio ayuntamiento el que la ha ejecutado para saber cuánto pedirle a la propiedad por mantener esa vivienda dentro de la localidad de mislata tiene unos costes para cerramos y ahora nosotros le preguntamos al dueño cuánto pide el dueño me dice a ver entre mis hermanos y yo queremos 180 mil euros los herederos tras preguntarle le preguntamos le preguntamos cuánto piden y responden 180 mil euros no sabemos si es caro o barato a ver antes de ir a la visita y entregar la valoración hemos tenido que hacer la valoración y antes de hacer la valoración hemos de haber averiguado recuerda la ubicación exacta que nos permite ir al catastro y la descripción del inmueble y si es posible fotos y si es posible fotos hay que hay que añadir más fotos si es posible porque es lo que va a hacer un arquitecto tasador muy bien fotos y vídeos fantásticos y ahora lo que hacemos es irnos a idealista por ejemplo a idealista.com barra sala de prensa barra informes precio vivienda no te preocupes por el enlace porque recuerda que este enlace está aquí en para saber el preciómetro de una localidad aquí está el enlace muy bien así que céntrate en el vídeo pulsa la y si te está gustando y aprendamos pues ahora yo voy a buscar la comunidad autónoma que en este caso es la comunidad valenciana la provincia que en este caso es valencia y el municipio en este caso es mislata y en el distrito vale es como no lo sé no voy a elegir distrito o sea la zona en la que está el inmueble no lo voy a elegir ya pulso consultar informe de acuerdo y ya me dice directamente te voy a leer para que aprendas que en abril de 2022 con esta metodología que tienes que leerte para saber cómo han hecho la averiguación del metro cuadrado así que aquí vamos a poner metodología metodología que usa el portal para calcular el precio del metro cuadrado porque si no te lo lees no lo aprendes y si no lo aprendes no lo entiendes y si no lo entiendes te lo inventas y éste lo inventas fracasarás pues volviendo al tema principal es decir volvemos a poner aquí los datos y teniendo claro que también puesto es el precio de 20 vale si quiero ver es de alquiler pues aquí pulsar ia para ver los precios de alquiler y has aprendido algo más fantástico pues ahora vemos que el precio del metro cuadrado en mislata es de 1.399 así que aquí ya ponemos el precio del negro cuadrado en mislata en abril de 2022 es de y lo tenemos claro mil 389 entonces lógicamente si tiene 95 si tiene 95 metros cuadrados construidos el inmueble entre elementos comunes y metros del inmueble pues multiplicamos los metros metros cuadrados por el valor de un metro es decir 95 x perdonar por mil 389 euros y delante del propietario pues lo tuvieras que hacer le acabas de dar un repaso alucinante porque el hombre acaba de ver unas cosas que vamos a repasar 131 mil en 132.000 el garaje se valora aparte porque es otra propiedad por qué es otra propiedad muy bien entonces nosotros le hemos enseñado al dueño lo principal usted nos ha dicho que son cuatro herederos muy bien fantástico me parece fantástico le hemos preguntado cuánto piden y dicen 180.000 piso y garaje incluido muy bien la ubicación nos la ha dado a usted y yo he averiguado que no tiene 90 metros y tiene 88 he averiguado que son siete elementos comunes por lo tanto no son 90 ni 88 95 construidos usted mala decisión de la vivienda ya ha averiguado sin que me de la escritura el año de construcción los metros de superficie del solar y la corrección que hay que hacer de los métodos que le corresponde este me ha dicho que tiene acceso el proto electrónico y usted me ha mandado las fotos del inmueble muy bien si yo vengo a verle a usted y lo hago todo esto con mi ordenador delante de él y le enseñaré que me he ido al catastro que he sacado todos estos datos que el catastro del ayuntamiento correspondiente en españa en versión castellana en gallego en catalán o en inglés lo puedo cambiar y que me he ido a un portal de renombre que tiene millones de anuncios publicados desde enero de 2022 hasta hoy a abril 2022 y un grupo de anuncios los tiene en mislata y me informa de que el valor de un metro cuadrado para un cazador que va a hacer lo mismo que nosotros el tasador del banco va a hacer exactamente esto que acabamos de hacer ni más ni menos va a hacer esto el señor propietario esto es lo que va a hacer un cazador entonces el precio está evolucionando casi un 1 por ciento frente a marzo y un 4% frente a enero y un 17 por ciento frente a abril 2021 lo cual es normal porque había una pandemia como la copa de un pino ahora vamos a ver aquí en la gráfica desde el año 2006 va bajando bajando va bajando declive crisis crisis crisis no llega a mil euros el metro fijaros aquí está en 900 euros del metro lo veis el precio más bajo aquí lo veis 902 euros del metro o sea este es el precio más bajo en el que se vendió un piso en mislata y este es el precio más alto en 1700 en metro y ahora te está diciendo que en abril está en mil 389 si miramos el último año vemos que apenas se ha movido está quizás subiendo un poco pero muy poco fíjate está subiendo euros mil 335 mil 339 189 cuatro euros ha subido de desde enero ha subido 100 euros por qué pues porque los precios están recuperándose tras la pandemia si lo miras hace dos años pues ya no es ya está muy estable y hace cinco años ves que los precios están estables es decir en mislata no van a subir ni bajar van a mantenerse treinta euros cincuenta euros arriba el metro cuadrado treinta euros 50 euros abajo el metro cuadrado y esto es irrefutable no se puede refutar esto es lo que utilizaría un juzgado con un perito judicial inmobiliario o un arquitecto tasador entonces aquí te está diciendo que el cardenal 28 justo el precio está a 1.315 ya te está diciendo que en estas calles el precio es de mil 315 nueve mil 389 esa es la media pero que justo encarnen al 20 lo ves que es donde está ubicado el inmueble pues está en 1.315 que el máximo estuvo en 2012 en septiembre en 1423 pero que ahora en abril 2022 está en 1.315 por lo tanto corregimos regimos el precio metro cuadrado a mil 315 euros pues multiplicamos lo mismo hacemos la misma operación y corregimos el valor delante de el cliente o sin el cliente pero quiero que aprendas porque 1.315 y ahora calculamos el precio 95 por 1.315 nos da 124 mil muy bien en el garaje se valora aparte me sigues porque es otra propiedad muy bien entonces ahora hemos demostrado demostrado que el índice de variación de precios está en se está estableciendo es decir en marzo estaban en bajada en 1% y en abril ha subido quizá al final del año esté en torno a un 5% el precio ha subido un 5% frente a los trazos que hubo el año pasado con pandemia pero debería de haberse recuperado el precio es decir si si prepandémica estaba en 1500 el metro cuadrados que nunca estuvo en 1500 el metro cuadrado es que nunca estuvo es que el precio en mayo de 2021 eran 1200 euros en agosto 2021 a mitad de año 1200 euros y a final de año mil 293 se ha subió 93 euros el metro un año pues es normal que ahora haya recuperado 50 euros el margen lo que te he dicho el precio pero no va a subir y no porque haya una guerra actualmente ni porque haya una inflación del 10 por ciento ni porque el banco europeo genere moneda y el banco intermediario santander central hispano y bbv vale estén intermediando para gestionar y vender dinero a través de hipotecas y sea más difícil porque le gana menos dinero entonces son más reacios a prestar sino porque en esa zona y es lo que hay que averiguar por eso hay que irse a ayuntamientos de españa y en este caso ayuntamiento de mi data y averiguar en esa zona el crecimiento de la población ha bajado es decir la gente se está yendo de mislata los abuelitos están falleciendo los jóvenes nacen menos y los que son adultos se está yendo de misrata están comprando más fuera de mislata más barato no les importa irse a tres pueblos más para allá si se ahorran 55 mil 75 mil euros y eso es una cosa que tiene que explicar se le al propietario porque te lo está diciendo el propio ayuntamiento de mislata te dice el municipio de mislata que está aquí vale y estos son los datos y aquí tienes puedes buscar aquí ayuntamiento de tu localidad y averiguar datos te está diciendo vale podés llamar y te lo van a verificar vale puedes decirle y usted puede llamar vale incluso puede felicitar al señor alcalde y le va a dar estos datos ya le digo yo que de los 43 mil habitantes que tiene mislata censados en 2019 que hoy puede haber 50 mil la densidad de población se ha ido a tomar por saco o sea a tomar por saco si habían 50.000 ya y hay 43 mil se aspira 11 mil entre fallecidos y gente que se ha ido entonces si te das cuenta vale te está diciendo latitud longitud que está diciendo los municipios que son vecinos por eso hay gente que se va a quart de poblet que es más barato a xirivella que más barato a valenciano ni a burjassot tampoco porque está más cerca de valencia pero sí que se están yendo pues a estas zonas que están un poco más lejos de mislata y vale mucho más barato los pisos total me voy a 10 kilómetros de un pueblo diferente con ayuntamiento diferente y en educadoras y que haya mil y si me voy a dos pueblos que haya 900 tengo por más metros menos dinero que pagó vale y aquí te estás diciendo que la población está para el mando que está bajando aquí te da las actividades de ocio y los lugares religiosos esto es la ficha ideal para vender el inmueble al comprador y tú le estás explicando al vendedor que no tenía ni idea de esto y el comprador va a ver esto porque esto es lo que le va a enseñar cualquier profesional coherente o lo que va a buscar el comprador que quiera vivir en mil data entonces en conclusión vale está bajando la población en mislata porque extranjeros si están siendo fallecidos personas y adultos que se van a otros pueblos a comprar por lo tanto a vivir y se empadronan fuera esta es la situación real y en base a esto vale ahora hay que averiguar la competencia entonces igual que le he preguntado cuánto pide usted yo ya sé sé que el precio son 124 mil y que un garaje vale está en 15 mil en el garaje de su propiedad y está valorado en quince mil euros porque hay muchos garajes en mislata entonces no está valorado en 25.000 sino en 15.000 porque son un coche en un garaje 15.000 en mislata como lo sé cuarto cuánto vale una plaza de garaje en mislata el propietario de esto a ver muy realista a la gente de mislata hay 92 garajes y bueno desde nueve mil euros 10 mil 19 mil 15.000 pero la media con 15 64 mil 13.000 la media 15 mil de acuerdo fantástico entonces pongo esto y para sacar el valor del garaje dato obtenido de este enlace muy bien y ahora entonces le pregunto hay otras inmobiliarias que están llevando la venta del inmueble y la respuesta es la respuesta que me dan es sí si varias esto me da a deducir me da a deducir que no tienen exclusiva no tienen exclusiva fortuna exclusivas que sólo tendría una inmobiliaria vale y me da a deducir que no quieren exclusiva es decir este dato me da a mí que las otras hemos no tiene exclusiva y qué los propietarios no quieren exclusiva porque piensan que si le dan el piso solo para vender a una inmobiliaria pues claro y tenemos un problema vale entonces lo que vamos a hacer es simple y llanamente no es tener la jeta de preguntarle qué modelo llevan pero te vas a idealista vale y pones viviendas idealista mislata y te vas a y entras en la sección y haces el filtro con las características sabemos que está entre 80 y 100 metros porque son 90 90 metros pues entre 80 y 100 metros así que filtramos quiero que me muestre de mislata en mislata quiero que me muestres viviendas de a 80 metros de 80 metros 100 metros solo viviendas y árticos ni dúplex ni casas viviendas de cuatro habitaciones con dos baños en buen estado con ascensor ok hasta aquí bien fecha de publicación diferente muy bien vale y me da cinco pisos ok date cuenta de que pongo ver el listado aquí ver el listado y me da los cinco pisos y mira lo que pasa piso un cardenal benlloch el piso de 95 metros justo que yo represento pues lo tiene la inmobiliaria espais jota r pues me voy aquí y le añado que inmobiliarias no tienen inmobiliaria espais jrr ahora me vengo aquí y la otra se llama alcántara sandoval por la auto inmobiliaria fíjate lo tiene en 174.000 la otra es alcanzar a sandoval alcántara sandoval lo tiene en 174.000 la otra es expert y casa es per casa lo tiene en 174.000 y la otra es almacén la otra vamos a entrar vamos a entrar la otra es a vital y a vitales lo tiene en 174.000 entonces se produce algo muy curioso analizo y digo todas lo tienen al mismo precio de venta bien hasta aquí podemos concluir y hacemos conclusión no que lo tienen todas el mismo precio de venta bueno si yo quiero las fotos si yo quiero las fotos las fotos de este de este inmueble exigirá visitarlo me voy a ir a ver quién las tiene más bonitas y mejores hago en el último piso está en racó quinto con ascensor cuatro dormitorios pisazo de 150.000 y aún así está caro y es de un particular porque entras aquí y ves que es de un particular una vez en particular pues bien de un piso de iguales características en menosprecio lo estás viendo tú el hoyo además también tiene garaje es decir cuatro inmobiliarias venden el piso a través del mismo portal esta tiene 37 fotos esta tiene 63 fotos esta tiene 26 fotos y está a 42 muy bien por lo que voy a hacer es irme a esta cadena ven jobs que es la de la inmobiliaria sando y con esta aplicación que se llama image te vas a chrome y pones extensión imagen downloader vale pues te vas a esta extensión de acuerdo instalas la extensión aquí que es uno de estos y bonitos y lo que haces cuando estás aquí en el anuncio bajas con el scroll hasta abajo y pones ver todas las fotos y bajas con el scroll hasta que no se visualicen no pares no pares no pares no parezcan vengan a todas las fotos todas las fotos todas las fotos todas las fotos todas las fotos todas las horas todas las fotos todas las fotos todas las fotos muy bien y ahora tengo y ahora aquí me voy a la imagen del kers este de aquí y pulso descargar las imágenes con las que quieras descargar para eso me abro una carpeta en el ordenador botón derecho cardenal 28 77 ahí es donde estaré las fotos y ahora pues cojo y las descargo nos decíamos cómo seleccionar las que quiero bajar date cuenta que estas fotos estas fotos tienen el logo de idealista lo ves y esto es lo que harían todos ir a descargar las fotos del portal idealista correcto correcto correcto esto es lo que haría cualquiera pero yo supongo supongo que la inmobiliaria alcántara sandoval entro dentro de su ficha y supongo que tendrá vez su página web y supongo que en su página web habrán publicado las fotos en este caso tiene la web construyéndose bueno pero para que tras la idea si no voy a su web cojo las fotos del anuncio de su web y ya no tiene la marca de agua de idealista te lo voy a demostrar esta porque tiene estamos en directo haciendo este curso y tiene pues lamentablemente pues tiene marcas de agua pues un por mira más fácil que más al dueño que te pasen las fotos vale pero mira fíjate fíjate ves aquí esta inmobiliaria expert casa es escasa tiene páginas web ir a su página web y ahora buscamos mislata en este caso y buscamos ese piso madre población población de acuerdo mi plata vamos a buscar estos por no pedir las fotos al dueño para hacer un informe de valoración que se quede flipando que es mejor que ir a la competencia y quitarle las fotos pero si lo haces en el portal y la descarga del portal pues comió te vas a la web vale y lo haces desde la web creo que lo mejor es que seas tú el que vayas a hacer las fotos que lees la valoración en tiempo real y que se lo hagas todo esto al propietario en tiempo real en su domicilio eso es lo mejor lo mejor para que flip en colores de acuerdo bueno ves selecciono mislata y pongo buscar estoy buscando el precio de 174.000 bueno pues me voy aquí y busco les voy a buscar aquí en precio de 170 de 160.000 ah 180.000 no muy bien este es el piso lo ves 174.000 cuando entró en la fitsa entonces cuando entró en la ficha de ese piso por aquí que dentro de la ficha como sé que ese piso porque tiene la misma foto aquí la misma primera foto la tiene aquí madre entonces ahora que sé que está ese piso de mislata en su web vale donde puedo descargar la foto de su página web y tienen una marca de agua más pequeñita más fácil de quitar y si te fijas la primera foto o te fijás un poquito esa foto es la misma foto que han puesto ellos la ves aquí en la carátula de esa foto del piso en la web de expert casa es la misma foto que han publicado y eso los portales bueno para no robar las fotos a la competencia pues puedes pedir en las fotos al dueño puedes ir de hacerlas tú o puedes copiar las fotos del portal tan sencillo como media nízar es como y mediatizado ya no voy a jugar al barça al baloncesto y al baloncesto cojo esta foto y la encestó y ahora cojo esta otra foto la arrastró y lancé esto y cojo esta otra foto la arrastró y lancé esto y esta operación la hago 66 veces o las veces que yo vea vale yo no voy a puedo poner las vistas pero yo no recomiendo que puedan identificar la finca que hay enfrente porque un comprador puede ver esa finca y saber que el piso es de aquí enfrente y aquí a ver un cartel de particular y te pueden robar el tiempo te pueden saltar así que yo no hago no hago no enseñó fotos más allá de lo necesario en la primera ronda de prospección de compradores y como ves pues estoy cogiendo las fotos que ha hecho esta empresa pero una vez las cojo como está en el portal vale lo ves estoy cogiendo la foto porque así le evitó al dueño que me la pase o porque las fotos hechas por una inmobiliaria tienen mejor calidad para la versión no aportaría estas vistas no de hecho y este es el garaje en el garaje con el coche para que se vea qué tamaño de coche puede entrar está muy bien pensado muy bien pasillo en el baño qué tiene que ver esta parte de garajes con él están mal ordenadas en una revista yo es la primera la de la entrada vale y ahora abro la carpeta vale vuelvo a la carpeta y tengo las fotos correcto y lo que hago es dos cosas la primera cosa que puedo hacer es con el propio programa paint editar la foto y quitarle la marca de agua haciendo este gesto es como la acabo de quitar me acuerdo tan sencillo como ir jugando con el pipe y quitó la marca de agua y si se quita se quita es decir con mucha paciencia mucha paciencia mucha paciencia acabarás quitando la marca de agua es mejor pedir las fotos al dueño o hacerlas tú pero este preguntas yo acabo de quitar la marca de agua delante de tus ojos ya no está la marca de agua y guardo otra opción escoger el logo de tu agencia y pegarlo aquí encima y pondrías el logo de tu agencia lo de acuerdo lo pegaría sacchi encima muy bien fantástico para que para que el propietario vea el logo de tu agencia en la valoración lo mejor lo mejor es que si vas a tapar la marca de agua lo hagas poniendo oportunidad lo ves porque vende mucho más el que lo vea en la foto va a flipar va decir esto es una oportunidad voy a ver el resto del anuncio vale y esto es interesante que lo sepas a hacer entonces una vez haces esto una del resto copias este trozo este de aquí de acuerdo lo copias esto lo guardas y ahora te vas a la siguiente foto pegas y lo tapas y cierras y guardas y ahora te vas a la siguiente foto pegas y lo cierras entonces el dueño cuando ve a tus fotos verás que no estás promocionando tu inmobiliaria sino promocionando su inmueble vale es una técnica de marketing muy atractivo vale pero cuando el resto vean las fotos ya que vas a publicar el piso en el mismo portal donde están publicando las otras inmobiliarias que al menos tus fotos tengan algo que hagan que la gente abra tu ficha en lugar de la ficha de la competencia porque es determinante fundamental clave estratégicamente muy claro que si nombren tu ficha van a llamar a la otra inmobiliaria vale pero luego una vez hayas hecho esto lo hayas cambiado y tapado la marca de todas las fotos vale de acuerdo para que no se vea la marca de idealista y no te puedan multar aunque red porque sean fotos muy bien hechas por la inmobiliaria pues prefiere escoger la foto de la inmovilidad lo haces yo te digo es mejor hacerlas tú y hacer un vídeo vale por eso es mejor quedar con el dueño de la foto es tuyo un vídeo esta no tiene marca de agua si no tienen os la voy a poner yo pues aún así se la voy a poner para que ponga oportunidad a todas las fotos que voy a poner la marca de agua llamada oportunidad la pone el centro para tapar la marca de agua de idealista que se sale ahí y este truco este trampantojo pues te servirá para salir del paso pero lo mejor es que además llamará la atención para que tú luego le puedas mandar fotos al portal al comprador sin marca de agua y que las vea con mejor calidad pero una vez termines este ejercicio que como ves es muy fácil lo estás viendo en tiempo real para que cuando yo haga la valoración el dueño que está viendo esto lo está viendo y estoy con él le esté diciendo mira es que no está bien hecho ni tus fotos ni las fotos de él de la competencia están promocionando tu piso están promocionando la marca de la inmobiliaria delgado y digamos no es bueno para tu negocio tu negocio es vender el piso barato es el propietario de esto y dice no me jodas y buena idea a mí no se me había ocurrido bueno vale bien pero lo importante es que después y esto te lo digo ya para evitarte problemas ya hemos cambiado todas las marcas de agua que habían en uno en menos de un minuto lo importante es que ahora le cambió el nombre con el botón derecho encima de la imagen cambia es el nombre de la foto porque esta foto las copias del portal idealista y se llama 97 94 76 04 y el portal idealista sabe que esa voz es suya así que aquí pondré uno la siguiente la 2 la otra la 33 adaptará 4 de la autora 5 la otras islas y stella 8 la 9 la 10 la 11-12 13-14 la 15 la 16 bien la 17a 18a 19 la 20 y la 21 ahora sé que tengo 21 fotos con nombres diferentes a la foto original con la marca de agua oportunidad para destacar cuando lo publique en mi web o lo publique en los portales muy bien pues ya tengo las fotos por lo tanto aquí en fotos ya tengo las fotos fotos si 21 fotos editadas renombradas y con el lobo oportunidad muy bien pues esto es fantástico fantástico porque esto me sirve para la valoración muy bien entonces en conclusión le tengo que decir al dueño que se dé cuenta de que hay otros pisos en mislata de que hay otros pisos en mislata con las mismas características que el suyo más baratos como este de 150 mil que tiene cuatro habitaciones dos baños y que si entramos a verlo pasa a flipar y está en 24 mil euros ya solo el patio merece más la pena porque por la muy sencillo vale porque es la quinta planta tiene mucho más luz tiene terraza balcón más luz porque es una quinta planta o sea y desde luego o sea no lo comparemos vale entonces aquí ya te está diciendo que lo está diciendo que ya hay una persona una primas hay más pisos hay más pisos si yo ahora aquí cambio el parámetro vale cambio parámetros aquí en la izquierda hay más pisos que tiene ascensor madre fíjate de obra nueva a salir un montón los dos más allá de tomás pérez que además y añado áticos y dúplex que son de mayor calidad salen más resultados entonces la explicación que hay que darle al dueño es la siguiente mire usted este es el precio en el cual le recomiendan a usted vender 174.000 pero en el ecosistema de inmuebles similares al suyo en la misma zona en mislata en su misma zona donde estamos valorando nos hemos dado cuenta de que hay muebles en 125.000 con tres habitaciones dos baños en 100 mil con tres habitaciones un baño en 105.000 con cuatro hábitat con tres habitaciones cuatro internet sin ascensor en 90 mil con tres habitaciones un baño de 142.000 con cuatro habitaciones dos baños en 150.000 con cuatro habitaciones dos baños es decir ya hay dos pisos de similares metros y similares características con garaje que el suyo entonces el comprador lo que va a hacer es lo siguiente la inmobiliaria aunque ninguna de las cuatro inmobiliarias porque fíjese que las cuatro en las cuatro madre usted quiere 165.000 y las notas inmóviles están cobrándole 9000 de honorarios es porque yo lo sé porque soy una inmobiliaria y yo soy lo que se compra vamos a poner que usted esté usted esté pidiendo 169.000 y de inmobiliaria cobre 5000 vamos a poner que usted cobre 168 mil y la inmobiliaria cobre 6000 me entienda pero usted resultado final son 174 mil bueno mi obligación es y repito habido obligación investigar cuáles son los honorarios de estas cuatro agencias estas cuatro agencias de acuerdo con brand unos honorarios y mi obligación mi obligación es y tiene sentido y saber qué porcentaje cobran del precio de venta cada agencia ok entonces inmobiliaria espais cobra el 3 por ciento el 6 por ciento y alcanza de almodóvar cobra el 6% y esta casa cobra el 6% y hábitat les cobra de 6 quiere decir que de 100.000 euros que usted cobra ellos le van a cobrar 6000 es toda una regla de tres que de 174.000 ellos cobran x pues bueno multiplicamos x por 100.000 y lo dividimos entre 6 374 mil pues cogemos 6000 y perdón es una regla de tres pues hagamos la regla de tres 6000 y por 174.000 / 100.000 pues señores le están cobrando a usted una comisión de diez mil euros de diez mil euros de 10.440 euros por lo tanto usted percibirá 164.000 la agencia percibirá 10.440 pero ni usted ni la agencia van a percibir este dinero porque le repito la agencia lo que no le dice que gracias a que existe su piso los compradores una parejita de compradores una parejita de compradores madre que son muy majos una parejita tiene un dinero ahorrado pues una parejita va a visitar su inmueble la inmobiliaria el suyo 174.000 cuatro habitaciones dos baños ciento cuarenta y dos mil cuatro habitaciones dos baños con garaje ciento cincuenta mil cuatro habitaciones dos baños le aseguró que el único piso que no sólo a vender es el suyo siempre se va a vender este y este del mercado y usted cuando baje el precio cuando usted lo baje a 142.000 a 150.000 pero no lo tenga en 174.000 entonces usted dirá pues entonces le pegó fuego del piso o no yo soy de valència y todavía no he visto arder troya es decir que yo entiendo su enfado pero usted entienda que hay un ecosistema de inmuebles similares en su zona y que el comprador va a haber por lo menos tres por lo menos tres los más cercanos a donde tenga la residencia en su imaginación el domicilio de su mamá o el trabajo y ya le estoy diciendo y le anticipó que su piso hace que el efecto sea al contrario que se venda este y se venda este y éste y éste y éste y éste y el que no se va a vender es el suyo y no porque sea más caro sino porque a usted no le han explicado lo que él explicado yo en conclusión le explico y usted puede pedir 124 mil por su vivienda más 15.000 por el garaje en total usted puede pedir por garaje y vivienda 139 mil de acuerdo entonces cómo explicar cómo rebatirle y explicarle que baje el precio pues con este esquema del ecosistema de inmuebles se lo explicas y lo entiende entenderlo lo entiende cómo calcular el precio de venta bueno pues tú sumas el precio del inmueble y el precio del garaje y suman 139 mil euros de más precio recomendado de venta 139 mil euros ahora le tienes que explicar de ahí cobro el 6% como los demás pero le hago un descuento 3% a la mitad si me da la exclusiva 30 días si yo en lugar de cobrarle 6 como le hacen los demás que son diez mil euros que le están cobrando ya yo le cobró la mitad si me da la exclusiva 30 días una porque me lo he ganado por el análisis que he hecho dos porque yo voy a invertir en publicidad 3 porque tengo compradores 4 porque el precio está ajustado al precio de venta real y 5 porque yo le he dicho lo que usted no quería oír que es la verdad mi verdad la verdad del mercado la verdad de los anuncios que están ahí en el portal que lo puede ver usted y además ya le digo le vamos a hacer una grabación del vídeo porque se vende más por vídeo y el lugar del 6 le aplicamos un 3 que le parece y te irá no bajó no bajó el precio bueno pero me da la exclusiva 30 días 30 días porque en 30 días tú te puedes convencer pues a veces es mejor retirarte y no el inmueble y decirle que sepa que ese inmueble carmen de los demás pero bueno entonces el vamos a poner que no rebaja todo que rebaja parte rebaja aparte parte del precio que quería tienes que saber que las demás agencias las demás agencias se van a enterar y se van a aprovechar de tu trabajado de tu trabajado y van a rebajar van a rebajar el precio de venta también el precio de venta pero si eres eres inteligente pero como tú cobras el 3% y no el 6% favorece al propietario porque una de dos o las agencias reducen sus honorarios su porcentaje del 6% al 3 para poner el precio al que tú tienes que cobrar lo mismo no y eso al propietario lee dora la píldora que te hayas conseguido eso el dueño eso lo valora o y su precio de venta al público será menor menor y mejor que el de tu competencia si no te da la exclusiva pues porque es muy sencillo porque si pienso son 100.000 y le añades el 6 pues el precio de venta al público vamos a poner que son 106 mil que no es así porque hay que añadir a ese 6% que son 6000 hay que añadir el 21% de impuestos pero a grosso modo para que lo entiendas si la agencia cobra el 6 de 100.000 pues cobraría siente el precio del caso si yo cobro el crees el 3 por ciento que son tres mil más impuestos aparte parte vamos a poner que los importes son 630 vamos a calcular lo vamos a calcular lo de seis mil euros el 21% son 1220 barbos ella tendría que poner el precio en 107 mil doscientos 260 bueno pues porque lo siguiente yo tendría que poner pues ciento a tres mil 630 y ahora te pregunto si tú vas al portal y ves aquí 106.700 7000 perdón a 107.000 220 y el mismo piso lo ves con el logo oportunidad aquí oportunidad y ver que sale 3 es mucho más barato a que es una oportunidad es real si la gente va a pinchar en tu enlace va a abrir tu ficha y va a contactar con tu teléfono y vas a hacer tú la visita y vas a casar tú el comprador y has conseguido que dé una valoración objetiva con un análisis y una evolución lógica no consigas la rebaja total pero consigas que el porcentaje de la competencia o baje y le joden o que tú consigas que el precio de venta tuyo sea mejor que el de la competencia y le jode y además consigues tener la posibilidad de captar la exclusiva y les jode y además consigue explicarle cómo lo has hecho todo paso a paso y les jodes y ahora que tú has visto esto puedes en lugar de ser jodida hablando en plata y con cariño lo que tienes que hacer es crear conclusiones y qué pasa si no baja el precio no lo va a bajar o sí o no no sabemos pero si tú haces estas técnicas tú vas a conseguir con asociación inmobiliaria puntocom suscríbete pulsa like aprender cómo usar el índice de evolución de precios la sede catastral los ayuntamientos el índice de crecimiento del crecimiento de la demografía averiguar la competencia saber qué cobran además por ingeniería inversa vas a poder obtener las mejores fotos que han hecho ellos con sus fotógrafos de pago y encima que no lo recomiendo ya te lo sepas recomiendo que lo hagas tú encima tú añadirás un vídeo y harás que tus fotos tengan la palabra oportunidad y nada más entrar si quieres ver las fotografías sin el logo de oportunidad llama me llaman y si quieres ver mejor las fotografías y quieres que te envié un vídeo del inmueble llámame es lo que tienen que ver aquí eso es lo que tienen que ver aquí si tienes si quieres ver las fotografías sin marcas de agua limpias y además que te envíe un vídeo del inmueble llámame yo al llamarme averiguar ese es un inmobiliaria encubierta o no bueno mi vídeo tendrá la marca de agua de inmobiliaria mis fotografías que le envío llevarán la marca de agua de inmobiliaria para evitar que me lo coja la competencia pero será más chiquititas y las disimular es mejor de acuerdo de acuerdo entonces ahora ya tienes la constancia y la sabiduría para saber responder a la pregunta cómo valorar aproximadamente un inmueble siempre hay mucho por aprender y siempre hay muchas técnicas pero así vas a hacerlo muy muy muy muy muy parecido a lo que el dueño entiende porque el dueño va a ver los precios de los portales no lo que valen los precios de venta firmados en las notarías que eso es lo que habría que ver para saber en cuánto se han vendido los últimos tres meses pisos similares pero como no se sabe por qué los precios del registro son los precios de las escrituras pero siempre se paga un poco más en efectivo por eso no se sabe cuál es el precio real de venta final de una vivienda en una zona en concreto lo saben y el estado va detrás de ello porque cobra el 10% tú has averiguado todo esto paso a paso y si quieres un curso como éste que te amplíe que te dé herramientas como un valorador automático que emite un informe de valoración que además es brutalmente atractivo para que te cojan y tener la exclusiva contacta conmigo en la asociación inmobiliaria vale y forma parte de nuestro proyecto y además por favor suscríbete para que seamos más miembros y además pulsar ahí si te ha gustado el vídeo en youtube y recuerda que lo que no son cuentas son cuentos un abrazo y hasta el siguiente vídeo