🏚🏰💒BIENES RAÍCES 7 TIPS o consejos para INVERSIÓN INMOBILIARIA

como ya advertimos en uno de los primeros vídeos de este canal la inversión en inmuebles o bienes raíces constituye un capítulo aparte dentro de los bienes tangibles debido a su singularidad e importancia económica ya que algunos de vosotros me habéis solicitado que haga un vídeo sobre la inversión en bienes raíces y dado que tengo alguna experiencia sobre el tema os propongo siete consejos importantes a tener en cuenta cuando nos enfrentemos a una nueva inversión inmobiliaria estáis en el canal materia dedicado a la inversión en bienes tangibles y si este vídeo es de vuestro agrado no dudéis en darle al like y suscribiros al canal [Música] el primer consejo a la hora de abordar una inversión inmobiliaria es que tenemos que buscar una inversión que sea adecuada a nuestro capital al capital del que disponemos si no tenemos mucho dinero no nos podemos meter en una vivienda de precio elevado porque eso nos va a provocar un apalancamiento bancario excesivo que a medio o corto plazo si no conseguimos resolver la situación puede llevarnos a estar ahogados y si el tema todavía se alarga más a una venta precipitada incluso a pérdidas incluso a tener que entregar la vivienda existen otras alternativas para hacer pequeñas inversiones inmobiliarias no tenemos que no siempre a comprar una vivienda o una casa podemos empezar comprando un pequeño local comercial podemos empezar comprando un trastero un garaje incluso una concesión municipal si por ejemplo vivimos en una ciudad muy cara como pueda ser madrid barcelona o san sebastián no tenemos por qué buscar la inversión en el pueblo o ciudad donde vivamos si es de un precio elevado sino que podemos buscar pueblos o localidades que estén más alejadas y que nuestra perspectiva pueda tener una revalorización y que sin embargo la inversión pueda ser más acorde a nuestra disposición de capital el segundo consejo sería buscar el desequilibrio externo la energía hidroeléctrica se produce en embalses y empresas que acumulan energía potencial aprovechando nos del desequilibrio de la naturaleza cuando se produce un salto de agua nos aprovechamos para poner unas turbinas que producen electricidad si no hay desequilibrio no hay energía por eso en la evolución inmobiliaria buscaremos factores externos al inmueble que vayan a cambiar y en consecuencia vayan a producir un desequilibrio entre el presente y el futuro evidentemente este desequilibrio tiene que ser un incremento de la calidad o mejora de las cualidades del inmueble esto como se puede producir bueno hay bastantes factores externos que pueden llegar a producir este incremento de valor el primero sería por ejemplo que haya previstos proyectos de rehabilitación sobre el barrio en el que está el inmueble estos proyectos de rehabilitación si tienen visos de realidad y si llegan a buen término sin duda alguna van a producir una revalorización del inmueble otro factor externo puede ser que esté priísta la construcción de grandes centros comerciales centros económicos campos deportivos instalaciones de todo tipo que atraigan público en la cercanía a sí mismo buscaremos también nuevas autopistas o carreteras que acorten y faciliten el acceso a ese pueblecito oa ese solar que en este momento está mal comunicado que con la construcción de una nueva carretera o autopista puede quedar a tiro de piedra de una gran ciudad donde los precios son mucho más elevados por último el factor externo que hace las delicias de todos los especuladores en este país el que podamos prever que la calificación urbanística del solar o el edificio en el que nos hemos fijado vaya a cambiar esto por supuesto requiere cierto conocimiento para hacer una prospección urbanística de cómo están las ordenanzas de la legislación sobre ese solar pero por supuesto si sabemos verlo a tiempo puede generar unos grandes beneficios estudiando las figuras de planeamiento aprobadas recientemente en el ayuntamiento en el que esté el inmueble podemos descubrir zonas que tengan una calificación de suelo rural y que esté previsto que se permita edificar en el futuro esta es el típico pelotas for humanístico al que están acostumbrados todos nuestros políticos el tercer consejo sería buscar desequilibrio pero interno buscar el desequilibrio interno dentro del inmueble puede haber factores intrínsecos al local que pueden cambiar en el futuro o que nosotros podemos hacer que cambie un ejemplo claro sería encontrar un local comercial que esté permitido legalmente transformarlo en una vivienda por supuesto en muchos barrios los locales comerciales y más hoy en día con el comercio electrónico empiezan a no tener valor y muchos ayuntamientos están entrando por el aro de permitir que se transformen en viviendas una vivienda tiene mucho más salida que un local comercial en un barrio a no ser que sea el centro otro ejemplo claro sería un piso antiguo de gran tamaño que podamos dividir en dos o incluso en tres o en dos pisos y un local o un piso y un local un piso y un trastero hoy en día los pisos grandes tienen poca salida y sin embargo cada vez como la gente tiene menos hijos y hay más gente que vive sola los apartamentos pequeños proporcionalmente son mucho más rentables sin embargo esto es una cosa que aparece fácil pero que hay que tener mucho cuidado puesto que necesitamos un montón de autorizaciones se habrá que comprobar la legislación de cada ayuntamiento y de cada país que en algunos sitios se puede hacer fácilmente en otros sitios es casi imposible otra posibilidad sería una vivienda unifamiliar con un terreno jardín que no tenga agotado el aprovechamiento urbanístico esto qué quiere decir que se pueda construir más de lo que tiene construido nosotros no podemos construir lo que queramos en un solar o en un edificio nosotros tenemos que ceñirnos a las ordenanzas urbanísticas pero hay villas con terrenos o edificios que tienen la posibilidad de ampliarse bien sea en altura o bien sea con una construcción adicional otra posible mejora interna sería una vivienda con posibilidades que esté en muy mal estado o muy mal aprovechada y que podamos rehabilitar sin que el coste de la rehabilitación supere el incremento del valor que va a tener el inmueble para eso es importante fijarse en cuáles tendrían que ser los cambios a introducir en la vivienda para que tuviera un aspecto atractivo hoy en día y muchas veces simplemente es con un lavado de cara que el piso se revaloriza terrible el cuarto consejo sería buscar una financiación adecuada siempre que el inmueble permita generar deuda buena es mejor financiar la compra que gastar todos nuestros ahorros en un inmueble incluso si tenemos el dinero para comprarlo si el inmueble es capaz de generar deuda buena es mucho mejor financiarlo qué quiere decir deuda buena bueno esto es un concepto que lo refleja muy bien equipos aquí que consiste en una financiación que la mensualidad que tengamos que pagar nosotros para pagar esa hipoteca sea inferior a lo que podamos obtener alquilando la vivienda en ese caso alquilando la vivienda con ciertas garantías podríamos conseguir que el inquilino pague nuestra hipoteca y además tengamos un beneficio por ejemplo comprar un piso en una zona que se va a rehabilitar mediante la construcción de un polideportivo y una plaza adicional y financiamos la compra con una hipoteca cuya cota la podemos pagar alquilando la vivienda mientras se realizan las obras el quinto consejo sería mantener el flujo de caja el retorno de la inversión ha de ser lo antes posible vale vale más ganar menos y rápido que quedarnos bloqueados en este sentido la deuda buena nos puede ayudar a generar ingresos y mejorar notablemente el flujo de caja hay que tener en cuenta que una decisión equivocada puede dar al traste con toda nuestra economía si nos vemos atrapados en un inmueble de difícil venta y una hipoteca imposible de pagar incluso aunque esto no sea así la interrupción del flujo de caja y nuestra escape calefacción nos puede llevar a perder otras oportunidades todavía mucho más interesantes el consejo número 6 sería busca información urbanística la falta de información correcta sobre la situación en las posibilidades urbanísticas de un inmueble o solar puede hacernos perder mucho dinero la información urbanística no se consigue preguntando al amigo o cuñado arquitecto sino dando la lata a la administración la administración tiene la obligación de informarnos sobre lo que se puede o no se puede hacer en un solar o en un inmueble y además lo ideal es siempre que esta solicitud de información estas preguntas las hagamos por escrito a través del registro de esa administración o si es a distancia mediante un burofax a resguardo hay que tener en cuenta que una respuesta de información urbanística no es una licencia pero siempre será un argumento de poderoso peso el séptimo y último consejo sería haz un estudio de la fiscalidad hoy en día las operaciones inmobiliarias están completamente fiscalizadas y dentro de los cálculos económicos además de los estudios de mercado de los costes de rehabilitación de obras publicidad y financiación tenemos que tener en cuenta cómo se nos van a gravar las plusvalías que obtengamos con ese negocio para eso no hay que empezar a preguntar amiguitos y cuñados sino que hay que contratar un buen asesor fiscal para tener un buen consejo lo mejor es pagar pues estos son los siete consejos principales que yo creo que puedo dar sobre el tema de la inversión inmobiliaria o en bienes raíces sobre todo no precipitarse y hacer un buen estudio de todos estos siete puntos para que la inversión inmobiliaria llegue a buen puerto pues hay que tener en cuenta un fallo en una inversión inmobiliaria nos puede echar a la cuneta durante muchos años espero que os haya gustado el vídeo y os animo a que os suscribas al canal hasta pronto [Música]